Warszawa nie otwiera zestawienia miejscowości, w których zakup nowego mieszkania wymaga największego budżetu. Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że najdroższe lokale deweloperskie znajdują się obecnie w popularnych kurortach. Pierwsze miejsce drugi rok z rzędu zajmuje Zakopane, gdzie średnia cena metra kwadratowego zbliżyła się do 35 tys. zł, enguide.pl podaje, powołując się na businessinsider.com.pl.
- Zakopane pozostaje najdroższym rynkiem mieszkaniowym
- Sopot awansował na drugie miejsce
- Siedem nadmorskich kurortów w pierwszej dziesiątce
- Dlaczego mieszkania w kurortach są tak drogie
- Mała liczba ofert może podnosić średnią cenę
- Próg wejścia do rankingu wzrósł w ciągu dwóch lat
- Warszawa pozostaje dużym rynkiem, ale nie najdroższym
W pierwszej dziesiątce dominują miejscowości położone nad Bałtykiem. W rankingu znalazły się także trzy ośrodki górskie, w których ograniczona liczba działek i niewielka podaż nowych inwestycji podbijają stawki. Największy awans zanotował Sopot, który po wzroście cen o około 17 proc. przesunął się z piątego na drugie miejsce.
Za lokal wakacyjny płaci się nie tylko według jego powierzchni. Dużą część ceny stanowią położenie, widok oraz odległość od plaży albo stoku. W najmniejszych miejscowościach kilka nowych ofert może zmienić średnią dla całego rynku.
Zakopane pozostaje najdroższym rynkiem mieszkaniowym
Średnia cena nowego mieszkania w Zakopanem osiągnęła około 34,9 tys. zł za metr kwadratowy. W ciągu roku stawka wzrosła o blisko 12 proc., dzięki czemu stolica Tatr utrzymała wyraźną przewagę nad pozostałymi miejscowościami.
Tak wysokie ceny mieszkań w Zakopanem wynikają między innymi z ograniczonej podaży gruntów, kosztów realizacji inwestycji oraz stałego zainteresowania lokalami przeznaczonymi na wynajem turystyczny. Deweloperzy oferują tam znacznie mniej mieszkań niż w dużych miastach, a nowe projekty często powstają w atrakcyjnych częściach miasta.
Zakopane przyciąga zarówno inwestorów, jak i osoby poszukujące drugiego mieszkania. Lokal może służyć właścicielowi podczas urlopu, a przez pozostałą część roku trafiać na rynek najmu krótkoterminowego. Taki model zwiększa popyt na niewielkie apartamenty położone blisko centrum, szlaków oraz infrastruktury narciarskiej.
„W przypadku apartamentu wakacyjnego płaci się przede wszystkim za lokalizację” – ocenia Marek Wielgo z portalu RynekPierwotny.pl.
Cena metra nie pokazuje jednak całego kosztu inwestycji. Do kwoty zakupu dochodzi wykończenie lokalu, miejsce parkingowe, wyposażenie oraz opłaty związane z obsługą najmu. W projektach o podwyższonym standardzie dodatkowe koszty mogą stanowić znaczną część budżetu.
Sopot awansował na drugie miejsce
Największą zmianę w czołówce rankingu zanotował Sopot. Średnia cena nowych mieszkań wzrosła tam w ciągu roku o około 17 proc. i osiągnęła niemal 26,8 tys. zł za metr kwadratowy.
Nadmorski kurort przesunął się z piątej na drugą pozycję, wyprzedzając między innymi Świnoujście. Różnica między Sopotem a Zakopanem nadal przekracza 8 tys. zł na metrze, ale tempo wzrostu w mieście nad Bałtykiem było wyższe niż u lidera.
Na sopockim rynku podaż nowych inwestycji pozostaje ograniczona. Miasto ma niewielką powierzchnię, gęstą zabudowę oraz restrykcyjne warunki dotyczące nowych projektów. Jednocześnie sąsiedztwo Gdańska i Gdyni sprawia, że lokale kupują nie tylko inwestorzy turystyczni, lecz także osoby pracujące w Trójmieście.
Wzrost średniej ceny nie musi oznaczać, że każdy lokal podrożał o 17 proc. Wynik zależy również od struktury dostępnej oferty. Wprowadzenie drogiego projektu może podnieść średnią dla całego miasta.
Siedem nadmorskich kurortów w pierwszej dziesiątce
Bałtyk dominuje w zestawieniu już trzeci rok z rzędu. Wśród dziesięciu najdroższych miejscowości znalazło się siedem nadmorskich kurortów: Sopot, Świnoujście, Międzyzdroje, Hel, Krynica Morska, Grzybowo oraz Dziwnów.
Pozostałe trzy miejsca zajęły Zakopane, Kościelisko i Białka Tatrzańska. Oznacza to, że całe zestawienie tworzą miejscowości o silnej funkcji wypoczynkowej, a nie największe ośrodki biznesowe kraju.
| Miejsce | Miejscowość | Średnia cena za m² |
|---|---|---|
| 1 | Zakopane | około 34,9 tys. zł |
| 2 | Sopot | około 26,8 tys. zł |
| 3 | Świnoujście | około 25,6 tys. zł |
| 4 | Kościelisko | ponad 25,1 tys. zł |
| 5 | Międzyzdroje | około 24,1 tys. zł |
| 6 | Hel | około 23,6 tys. zł |
| 7 | Białka Tatrzańska | około 22,4 tys. zł |
| 8 | Krynica Morska | około 22,2 tys. zł |
| 9 | Grzybowo | około 22 tys. zł |
| 10 | Dziwnów | około 20,8 tys. zł |
Świnoujście spadło z drugiej na trzecią pozycję. Średnia cena obniżyła się tam o około 5 proc., ale nadal wynosi 25,6 tys. zł za metr. To poziom, który utrzymuje miasto w ścisłej czołówce polskiego rynku deweloperskiego.
Kościelisko zajęło czwarte miejsce mimo rocznej korekty cen. Międzyzdroje pozostały na piątej pozycji, choć również zanotowały spadek średniej stawki. W obu miejscowościach lokale nadal kosztują więcej niż na wielu prestiżowych osiedlach największych polskich miast.
Dlaczego mieszkania w kurortach są tak drogie
Wartość apartamentów wakacyjnych zależy od czynników, które mają mniejsze znaczenie w typowej dzielnicy mieszkaniowej. Kupujący płacą za bezpośredni dostęp do atrakcji turystycznych, możliwość sezonowego wynajmu oraz ograniczoną liczbę podobnych nieruchomości.
Największy wpływ na cenę mają:
- odległość od morza, stoku narciarskiego albo centrum kurortu,
- widok z okien i tarasu,
- standard budynku oraz części wspólnych,
- liczba dostępnych nowych mieszkań,
- możliwość prowadzenia najmu krótkoterminowego,
- ograniczenia dotyczące nowych inwestycji.
Znaczenie ma także charakter konkretnego projektu. Budynki z recepcją, strefą wellness, basenem, ochroną lub obsługą najmu są wyceniane inaczej niż zwykłe osiedla mieszkaniowe. Część ofert obejmuje lokale użytkowe przeznaczone do pobytów turystycznych, co wpływa na zasady finansowania i opodatkowania zakupu.
Mieszkania nad morzem trafiają do zróżnicowanej grupy nabywców. Kupują je osoby planujące przeprowadzkę, inwestorzy liczący na przychody z wynajmu oraz klienci poszukujący prywatnego miejsca na wakacje. Wspólnym elementem pozostaje ograniczona liczba atrakcyjnych działek blisko wybrzeża.
Mała liczba ofert może podnosić średnią cenę
Rynek w miejscowościach wypoczynkowych nie jest jednolity. W Kołobrzegu, Świnoujściu, Międzyzdrojach i Ustroniu Morskim kupujący mogą wybierać spośród setek nowych lokali. Tymczasem w Kościelisku, Białce Tatrzańskiej, Szczawnicy czy Krynicy-Zdroju oferta może obejmować zaledwie kilkadziesiąt mieszkań.
Na niewielkim rynku pojedyncza inwestycja o wysokim standardzie wpływa na średnią znacznie mocniej niż w Warszawie, Krakowie lub Wrocławiu. Jeżeli do sprzedaży trafi kilkanaście drogich apartamentów, statystyczna cena metra dla całej miejscowości może szybko wzrosnąć.
„W górach atrakcyjnych działek budowlanych jest niewiele” – wskazuje Marek Wielgo, opisując ograniczenia lokalnych rynków.
Budowę utrudniają także uwarunkowania krajobrazowe, środowiskowe oraz infrastrukturalne. Teren przeznaczony pod inwestycję musi mieć dostęp do drogi i mediów, a projekt powinien spełniać lokalne wymagania planistyczne. W najbardziej atrakcyjnych częściach kurortów takich gruntów jest coraz mniej.
Podobny problem występuje na Warmii i Mazurach, choć tam większe znaczenie mają domy jednorodzinne i rekreacyjne. W Iławie oferta nowych mieszkań obejmuje kilkadziesiąt lokali, natomiast w Ostródzie wybór bywa ograniczony do kilku dostępnych nieruchomości.
Próg wejścia do rankingu wzrósł w ciągu dwóch lat
Aby znaleźć się w pierwszej dziesiątce, miejscowość musi obecnie osiągnąć średnią cenę zbliżoną do 21 tys. zł za metr kwadratowy. Dwa lata wcześniej do zajęcia miejsca w zestawieniu wystarczała stawka niższa niż 19 tys. zł.
Zmiana pokazuje, że ceny mieszkań w kurortach pozostają wysokie nawet tam, gdzie w ostatnim roku pojawiły się korekty. Spadek o kilka procent nie oznacza powrotu do poziomów sprzed kilku lat, ponieważ punktem odniesienia są już bardzo wysokie stawki.
Do tegorocznej czołówki weszły Białka Tatrzańska, Grzybowo i Dziwnów. Z zestawienia wypadły natomiast Mielno, Szklarska Poręba oraz Mikołajki, choć średnia cena nowych lokali również przekracza tam 20 tys. zł za metr.
Szczególną zmianę zanotowało Grzybowo. Średnia stawka wzrosła tam o około 22 proc., dzięki czemu miejscowość po raz pierwszy trafiła do pierwszej dziesiątki. Tak duża dynamika może być związana zarówno z podwyżkami, jak i pojawieniem się w sprzedaży droższych inwestycji.
Warszawa pozostaje dużym rynkiem, ale nie najdroższym
Porównanie kurortów z Warszawą wymaga uwzględnienia różnicy skali. Stołeczny rynek pierwotny obejmuje tysiące mieszkań z wielu dzielnic i segmentów cenowych. W małym kurorcie średnia może być liczona na podstawie kilkudziesięciu lokali, często położonych w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach.
Warszawa oferuje większe zróżnicowanie. Obok luksusowych inwestycji w centrum powstają mieszkania na obrzeżach, gdzie ceny są wyraźnie niższe. Zakopane, Sopot lub Hel mają znacznie mniej terenów pod zabudowę, dlatego udział drogich projektów w całej ofercie jest większy.
Ranking nie oznacza również, że każde mieszkanie w kurorcie jest droższe od każdego lokalu w stolicy. Pokazuje średnie ceny ofertowe nowych nieruchomości dostępnych w określonym czasie. Przy podejmowaniu decyzji o zakupie znaczenie mają cena całkowita, status prawny lokalu, koszty utrzymania oraz potencjalne przychody z wynajmu.
Najdroższym adresem wakacyjnym pozostaje Zakopane ze średnią ceną około 34,9 tys. zł za metr. Sopot awansował na drugą pozycję, a Świnoujście utrzymało miejsce na podium mimo spadku stawek. Dominacja siedmiu nadmorskich miejscowości pokazuje, że ograniczona podaż i atrakcyjna lokalizacja nadal pozwalają kurortom wyprzedzać Warszawę w rankingach cen nowych mieszkań.
