Wrzesień nie przyniósł gwałtownych zmian na rynku mieszkań z drugiej ręki. W największych polskich miastach średnie ceny ofertowe poruszały się w niewielkim zakresie, a różnice między kolejnymi miesiącami w większości przypadków nie przekraczały 1 proc, enguide.pl podaje, powołując się nа
- Ceny mieszkań we wrześniu zmieniały się niewiele
- Warszawa nadal na szczycie cen
- Bydgoszcz najmocniej podrożała w ciągu roku
- Lublin i Łódź z cenami poniżej poziomu sprzed roku
- Ceny mieszkań rosną wolniej niż wynagrodzenia
- Co oznacza stabilizacja dla kupujących mieszkania?
- Jak wyglądają ceny mieszkań w największych miastach?
- Co może wydarzyć się na rynku mieszkań jesienią?
Obraz rynku jest jednak bardziej złożony, gdy porównać obecne stawki z cenami sprzed roku. W większości analizowanych miast mieszkania nadal są droższe niż 12 miesięcy wcześniej. Liderem wzrostów została Bydgoszcz, podczas gdy w Lublinie i Łodzi średnia cena metra kwadratowego spadła w ujęciu rocznym.
Rynek wtórny wszedł w jesień bez wyraźnego impulsu cenowego. Kupujący nie obserwują ani gwałtownego rajdu cen, ani szerokiej przeceny mieszkań.
Ceny mieszkań we wrześniu zmieniały się niewiele
Wrześniowe dane pokazują przede wszystkim stabilizację. Największy miesięczny wzrost średniej ceny ofertowej odnotowano w Katowicach, gdzie stawka za metr kwadratowy zwiększyła się o 1,4 proc.
W kilku innych dużych miastach podwyżki były jeszcze mniejsze. We Wrocławiu średnia cena wzrosła o 0,9 proc., w Gdańsku o 0,6 proc., natomiast w Bydgoszczy i Olsztynie o 0,5 proc. W Warszawie wzrost wyniósł 0,3 proc., a w Szczecinie 0,4 proc.
W Łodzi średnia cena ofertowa pozostała na poziomie z poprzedniego miesiąca.
Po drugiej stronie znalazły się miasta, w których ceny mieszkań spadły. Największa miesięczna korekta dotyczyła Lublina.
We wrześniu nie pojawił się jeden ogólnopolski kierunek zmian. Część rynków lekko drożała, część taniała, a różnice były na tyle niewielkie, że trudno mówić o przełomie.
| Miasto | Zmiana miesięczna | Średnia cena za m kw. |
|---|---|---|
| Katowice | +1,4 proc. | 9458 zł |
| Wrocław | +0,9 proc. | 13 572 zł |
| Gdańsk | +0,6 proc. | 16 088 zł |
| Bydgoszcz | +0,5 proc. | 9116 zł |
| Olsztyn | +0,5 proc. | 9360 zł |
| Szczecin | +0,4 proc. | 9887 zł |
| Warszawa | +0,3 proc. | 18 096 zł |
| Łódź | 0 proc. | 8385 zł |
| Poznań | -0,2 proc. | 11 876 zł |
| Kraków | -0,6 proc. | 16 965 zł |
| Białystok | -1,1 proc. | 10 082 zł |
| Lublin | -1,5 proc. | 9750 zł |
Warszawa nadal na szczycie cen
Różnice między największymi rynkami mieszkaniowymi pozostają bardzo duże. We wrześniu najwyższa średnia cena ofertowa na rynku wtórnym obowiązywała w Warszawie. Za metr kwadratowy trzeba było zapłacić średnio 18 096 zł.
Drugie miejsce zajmował Kraków ze stawką 16 965 zł za m kw., a trzecie Gdańsk, gdzie średnia cena wyniosła 16 088 zł.
Kolejne miasta znajdowały się już wyraźnie poniżej poziomu 15 tys. zł za metr. We Wrocławiu średnia wyniosła 13 572 zł, a w Poznaniu 11 876 zł.
Powyżej 10 tys. zł znalazł się również Białystok. W pozostałych analizowanych miastach średnia cena była niższa.
Warszawa pozostaje jedynym spośród analizowanych rynków, na którym średnia cena ofertowa przekroczyła 18 tys. zł za metr kwadratowy.
Najtańszym rynkiem w zestawieniu była Łódź. Średnia stawka wyniosła tam 8385 zł za m kw. Niewiele więcej trzeba było zapłacić w Bydgoszczy, Olsztynie i Katowicach.
Różnica pomiędzy Warszawą a Łodzią przekracza więc 9700 zł na metrze. Przy mieszkaniu o powierzchni 50 m kw. przekłada się to na różnicę wynoszącą niemal pół miliona złotych w wartości ofertowej lokalu.
Bydgoszcz najmocniej podrożała w ciągu roku
Jeszcze ciekawiej sytuacja wygląda w zestawieniu rok do roku. W tym ujęciu liderem została Bydgoszcz.
Średnia cena metra kwadratowego na tamtejszym rynku wtórnym była we wrześniu o 9,1 proc. wyższa niż rok wcześniej. Oznacza to wzrost o około 761 zł na każdym metrze.
Drugim rynkiem pod względem procentowego wzrostu był Kraków. Tam ceny zwiększyły się o 6,4 proc., co oznacza wzrost średniej stawki aż o 1025 zł za m kw. To największa nominalna różnica spośród wszystkich analizowanych miast.
W Gdańsku roczny wzrost wyniósł 5,1 proc., czyli około 775 zł na metrze. W Warszawie mieszkania zdrożały średnio o 4,1 proc., co daje około 714 zł więcej za każdy metr kwadratowy.
Wzrost cen nie wygląda więc tak samo w każdym mieście. Procentowo najszybciej rosła Bydgoszcz, ale pod względem kwoty przypadającej na metr największą zmianę zanotował Kraków.
Roczne podwyżki pojawiły się także w innych dużych ośrodkach:
- Olsztyn: +4,2 proc.,
- Poznań: +3,6 proc.,
- Katowice: +3,2 proc.,
- Wrocław: +2,8 proc.,
- Szczecin: +2,4 proc.,
- Białystok: +1,7 proc.
Na tym tle wyraźnie wyróżniają się Lublin i Łódź. W obu miastach średnie ceny były niższe niż przed rokiem.
Lublin i Łódź z cenami poniżej poziomu sprzed roku
W Lublinie średnia cena metra kwadratowego spadła w ciągu 12 miesięcy o 2,1 proc. Oznacza to różnicę wynoszącą około 209 zł na metrze.
W Łodzi przecena była znacznie mniejsza. Roczny spadek wyniósł 0,8 proc., czyli około 65 zł za m kw.
Nie oznacza to jednak automatycznie, że w tych miastach kupujący otrzymali łatwo dostępne, bardzo tanie mieszkania. Średnia cena ofertowa jest tylko jednym z elementów rynku. Znaczenie ma także lokalizacja, standard budynku, metraż, piętro, stan techniczny oraz czas ekspozycji mieszkania na rynku.
Dwa miasta z rocznym spadkiem cen pokazują, że ogólnopolski obraz rynku nie powinien być budowany wyłącznie na podstawie największych i najdroższych aglomeracji.
W przypadku osoby szukającej mieszkania na własne potrzeby ważniejsze od średniej dla całego miasta może być to, jak zmieniły się ceny w konkretnej dzielnicy. Rynek nieruchomości jest bowiem mocno zróżnicowany nawet w obrębie jednego miasta.
Ceny mieszkań rosną wolniej niż wynagrodzenia
Sama wysokość ceny ofertowej nie pokazuje jeszcze, czy mieszkania stają się mniej dostępne dla gospodarstw domowych. Istotne jest porównanie cen nieruchomości z wynagrodzeniami oraz inflacją.
Marcin Drogomirecki, ekspert Grupy Morizon-Gratka, zwraca uwagę właśnie na tę relację. W przywołanej analizie wskazuje, że inflacja w sierpniu wyniosła 3,4 proc., podczas gdy przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw zwiększyło się rok do roku o 5,6 proc.
Jego zdaniem taki układ pozwala mówić o względnej stabilizacji relacji pomiędzy cenami mieszkań a dochodami.
„Ceny ofertowe mieszkań z rynku wtórnego w relacji do wynagrodzeń od dłuższego czasu pozostają na stabilnym poziomie” – ocenia Marcin Drogomirecki.
Ekspert zwraca również uwagę na sytuację kredytową oraz stosunkowo niewielką konkurencję ze strony klientów inwestycyjnych. To może ułatwiać planowanie zakupu mieszkania osobom, które szukają lokalu dla siebie, a nie w celu dalszej odsprzedaży.
Nie oznacza to oczywiście, że mieszkania stały się tanie. Oznacza raczej, że tempo wzrostu cen nieruchomości nie musi obecnie wyprzedzać wzrostu dochodów w takim stopniu, jak mogło to mieć miejsce w innych okresach.
Co oznacza stabilizacja dla kupujących mieszkania?
Dla osoby planującej zakup nieruchomości stabilne ceny są zupełnie inną sytuacją niż gwałtowny wzrost stawek. Kupujący zyskuje więcej czasu na porównanie ofert i negocjowanie warunków.
Rynek wtórny pozostaje jednak rynkiem ofertowym. Cena podana przez właściciela nie musi być ostateczną kwotą transakcji, dlatego średnie stawki publikowane w zestawieniach nie powinny być traktowane jako dokładny cennik mieszkań.
W przypadku drogich aglomeracji różnica pomiędzy ceną ofertową a rzeczywistą ceną sprzedaży może mieć duże znaczenie dla zdolności kredytowej i wysokości wkładu własnego.
Z kolei sprzedający muszą liczyć się z tym, że przy stabilnym rynku zawyżona cena może wydłużyć czas oczekiwania na nabywcę. Kupujący mają więcej możliwości porównania podobnych lokali, szczególnie jeśli w danej dzielnicy oferta jest szeroka.
Jak wyglądają ceny mieszkań w największych miastach?
Wrześniowe dane pokazują bardzo szerokie zróżnicowanie pomiędzy poszczególnymi rynkami. Najdroższe mieszkania znajdują się w Warszawie, Krakowie i Gdańsku, natomiast najniższe średnie stawki odnotowano w Łodzi, Bydgoszczy i Olsztynie.
To zestawienie dobrze pokazuje, dlaczego ogólnopolska średnia cena mieszkania może być myląca dla osoby szukającej konkretnego lokalu.
| Pozycja | Miasto | Średnia cena za m kw. |
|---|---|---|
| 1 | Warszawa | 18 096 zł |
| 2 | Kraków | 16 965 zł |
| 3 | Gdańsk | 16 088 zł |
| 4 | Wrocław | 13 572 zł |
| 5 | Poznań | 11 876 zł |
| 6 | Białystok | 10 082 zł |
| 7 | Szczecin | 9887 zł |
| 8 | Lublin | 9750 zł |
| 9 | Katowice | 9458 zł |
| 10 | Olsztyn | 9360 zł |
| 11 | Bydgoszcz | 9116 zł |
| 12 | Łódź | 8385 zł |
We wrześniu różnica między najdroższym a najtańszym rynkiem w zestawieniu wyniosła ponad 9700 zł na metrze kwadratowym.
Przy zakupie mieszkania o powierzchni 60 m kw. sama różnica wynikająca ze średnich stawek pomiędzy Warszawą a Łodzią przekraczałaby 580 tys. zł. To oczywiście porównanie statystyczne, a nie wycena konkretnych lokali, ale dobrze pokazuje skalę rozbieżności.
Co może wydarzyć się na rynku mieszkań jesienią?
Wrześniowe dane nie wskazują na jeden dominujący kierunek zmian. W jednych miastach ceny lekko wzrosły, w innych spadły, a w kilku praktycznie się nie zmieniły.
Na uwagę zasługuje jednak fakt, że w ujęciu rocznym większość rynków nadal znajduje się powyżej poziomu z poprzedniego roku. Jednocześnie wzrosty są na ogół umiarkowane, a wyjątki takie jak Bydgoszcz wynikają z lokalnej specyfiki rynku.
Dla kupujących oznacza to przede wszystkim większą stabilność. Nie ma obecnie podstaw, aby na podstawie samych danych z września mówić o ogólnopolskiej fali gwałtownych podwyżek albo szerokiej przecenie mieszkań.
Rynek wtórny pozostaje więc podzielony. Warszawa utrzymuje pozycję najdroższego miasta, Bydgoszcz wyróżnia się tempem rocznego wzrostu, a Lublin i Łódź należą do nielicznych rynków, gdzie ceny są niższe niż rok wcześniej.
W kolejnych miesiącach kluczowe dla kupujących będą nie tylko same ceny ofertowe, ale również dostępność kredytów, poziom wynagrodzeń, inflacja oraz liczba mieszkań wystawionych na sprzedaż. Wrześniowe dane pokazują natomiast, że po okresie dużych zmian rynek wtórny wszedł w fazę znacznie spokojniejszych ruchów cenowych.
