Ministerstwo Finansów przygotowuje zmianę, która może istotnie wpłynąć na sposób rozliczania wspólnych mieszkań, domów, gruntów i innych nieruchomości. Najważniejsza propozycja zakłada odejście od zasady, zgodnie z którą jeden ze współwłaścicieli może odpowiadać wobec gminy za całą należność. Zamiast tego podatek od nieruchomości miałby być przypisywany każdemu podatnikowi odpowiednio do posiadanego udziału, enguide.pl podaje, powołując się nа money.pl.
Założenia projektu pojawiły się we wrześniu 2026 r. w rządowym wykazie prac legislacyjnych. Na obecnym etapie chodzi o planowane regulacje, a nie przepisy, które już obowiązują. Eksperci podatkowi zwracają uwagę, że właśnie odejście od odpowiedzialności solidarnej może mieć największe praktyczne znaczenie dla współwłaścicieli.
Zmiana dotyczy nie tylko sposobu zapłaty podatku. Może również zmniejszyć liczbę decyzji wysyłanych przez samorządy i ograniczyć formalności po zakupie lub sprzedaży mieszkania. Część obowiązków informacyjnych ma przejąć notariusz.
Współwłaściciel odpowiada dziś nawet za cały podatek
Obowiązujące zasady przewidują, że gdy nieruchomość należy do kilku osób, co do zasady powstaje solidarny obowiązek podatkowy. Dla gminy oznacza to, że zobowiązanie dotyczy wszystkich współwłaścicieli wspólnie, a zapłata całej kwoty przez jedną osobę powoduje wygaśnięcie obowiązku pozostałych w odpowiednim zakresie.
W praktyce współwłaściciele mogą oczywiście umówić się między sobą, że każdy wpłaci część podatku odpowiadającą jego udziałowi. Z punktu widzenia organu podatkowego nie jest to jednak podział odpowiedzialności. Gmina oczekuje zapłaty pełnej kwoty, a obecne przepisy pozwalają traktować współwłaścicieli solidarnie. Oficjalny serwis podatkowy nadal opisuje właśnie taki model rozliczenia.
„Proponujemy zniesienie solidarnego obowiązku podatkowego w PoN” – tak kierunek zmian opisywał Jarosław Neneman, podsekretarz stanu w Ministerstwie Finansów.
Planowana reforma ma tę konstrukcję zmienić. Przy współwłasności nieruchomości w częściach ułamkowych obowiązek podatkowy byłby powiązany bezpośrednio z udziałem konkretnego właściciela.
Jeżeli więc jedna osoba ma 25 proc. udziałów, a druga 75 proc., każda z nich odpowiadałaby za przypisaną jej część podatku. Gmina nie mogłaby traktować właściciela jednej czwartej nieruchomości jako osoby odpowiedzialnej za pełne 100 proc. należności tylko dlatego, że pozostali współwłaściciele nie dokonali wpłaty.
Podatek od nieruchomości według udziałów
Mechanizm zapowiadany przez resort finansów ma obejmować grunty, budynki, części budynków oraz budowle znajdujące się we współwłasności, współposiadaniu albo współużytkowaniu wieczystym.
W przypadku klasycznej współwłasności ułamkowej zasada jest stosunkowo prosta: wysokość zobowiązania konkretnego podatnika ma wynikać z jego udziału w prawie własności. Przy innych formach współwłasności sytuacja jest bardziej skomplikowana, ponieważ formalnie udziały nie zawsze są określone.
Projekt zakłada dlatego przyjęcie w części takich przypadków udziałów równych. Specjalnych regulacji wymagać ma m.in. majątek objęty małżeńską wspólnością majątkową.
„W naszej ocenie to najistotniejsza zmiana” – ocenili eksperci PwC Krzysztof Suchorab, Aleksander Stys i Zofia Klimaszewska, odnosząc się do planowanego odejścia od solidarnej odpowiedzialności współwłaścicieli.
Dla podatników oznaczałoby to przejście od wspólnej odpowiedzialności za jedno zobowiązanie do modelu, w którym podatek od nieruchomości według udziałów jest przypisany bezpośrednio do konkretnej osoby.
| Obszar | Obecne zasady | Założenia nowych przepisów |
|---|---|---|
| Współwłasność ułamkowa | odpowiedzialność co do zasady solidarna | każdy odpowiada według swojego udziału |
| Zaległość jednego współwłaściciela | może wpływać na pozostałych współwłaścicieli | zobowiązania mają zostać rozdzielone |
| Współposiadanie | wspólny obowiązek podatkowy | co do zasady przyjęcie równych części |
| Liczba rozliczeń | jedna konstrukcja solidarnego zobowiązania | podatek przypisany poszczególnym podatnikom |
| Formalności przy transakcji mieszkaniowej | informację często składa właściciel | część danych ma przekazywać notariusz |
Dlaczego Ministerstwo Finansów chce zmienić przepisy
Jednym z argumentów za reformą jest ograniczenie problemów powstających przy rozliczeniach między osobami, które posiadają wspólną nieruchomość. Obecny mechanizm może być kłopotliwy szczególnie wtedy, gdy współwłaściciele nie utrzymują ze sobą kontaktu, są skonfliktowani albo jeden z nich regularnie nie reguluje swoich zobowiązań.
Planowane zmiany w podatku od nieruchomości 2026 mają rozdzielić odpowiedzialność na poziomie samego obowiązku podatkowego. Nie chodzi więc wyłącznie o techniczny podział płatności dokonywany już po wydaniu decyzji.
Najważniejsze skutki reformy dla współwłaścicieli można sprowadzić do kilku punktów:
- każdy podatnik ma odpowiadać za część odpowiadającą jego udziałowi w nieruchomości;
- zaległość innego współwłaściciela nie powinna automatycznie oznaczać obowiązku zapłaty całego podatku przez pozostałe osoby;
- przy współposiadaniu i niektórych formach współwłasności mają być stosowane ustawowe zasady ustalania części przypadających na poszczególne osoby;
- samorządy będą musiały dostosować sposób ustalania i obsługi zobowiązań podatkowych;
- konsekwencją zmian mają być również nowe formularze informacji i deklaracji podatkowych.
Dla właściciela udziału zmiana może być najbardziej odczuwalna wtedy, gdy pozostali współwłaściciele nie płacą podatku. Po reformie jego odpowiedzialność ma kończyć się na części wynikającej z własnego udziału. To zasadnicza różnica wobec obecnego modelu solidarnego.
Mniej dokumentów po zakupie mieszkania
Druga istotna część projektu dotyczy formalności związanych z nabyciem lub sprzedażą nieruchomości mieszkalnej przez osoby fizyczne. Dzisiaj właściciel ma obowiązki informacyjne wobec gminy, a podstawowym formularzem dla osoby fizycznej jest informacja IN-1.
Zgodnie z obecnymi zasadami informację składa się m.in. po zakupie nieruchomości lub uzyskaniu prawa użytkowania wieczystego. Co do zasady podatnik ma na wykonanie tego obowiązku 14 dni od wystąpienia zdarzenia powodującego powstanie obowiązku podatkowego.
Ministerstwo Finansów chce ograniczyć konieczność ponownego przekazywania danych, które administracja może otrzymać z aktu notarialnego. Rozwiązanie ma dotyczyć osób fizycznych, które nie prowadzą działalności gospodarczej w kupowanej nieruchomości.
Mechanizm ma wyglądać następująco:
- kupujący lub sprzedający składa odpowiedni wniosek u notariusza;
- notariusz przygotowuje wyciąg z aktu obejmujący dane potrzebne do wymiaru podatku;
- dokument trafia do właściwego organu podatkowego według miejsca położenia nieruchomości;
- gmina wykorzystuje otrzymane informacje do ustalenia zobowiązania.
Nie oznacza to całkowitego zniesienia wszystkich obowiązków związanych z podatkiem od nieruchomości. Projekt ma jednak ograniczyć sytuacje, w których podatnik przepisuje do kolejnego formularza informacje znajdujące się już w dokumencie notarialnym.
Eksperci podatkowi wskazują, że przekazywanie danych przez notariusza może uprościć obsługę typowych transakcji mieszkaniowych, szczególnie gdy nabywca nie wykorzystuje lokalu w działalności gospodarczej.
Zmiany obejmą również gminy
Projekt nie ogranicza się do właścicieli mieszkań i domów. Ministerstwo chce także uporządkować sposób opodatkowania nieruchomości należących do jednostek samorządu terytorialnego.
Jedna z propozycji ma wyeliminować sytuację, w której gmina z powodu konstrukcji przepisów musi rozliczać podatek od gruntów, których jest użytkownikiem wieczystym. Planowane jest również ograniczenie obowiązku składania przez samorządy deklaracji dotyczących części nieruchomości zwolnionych z podatku.
Zmiany mają mieć znaczenie administracyjne. Mniej decyzji, odrębne zobowiązania współwłaścicieli oraz wykorzystanie informacji z aktów notarialnych wymagają bowiem przebudowania części procedur stosowanych przez lokalne organy podatkowe.
Eksperci PwC zwracają ponadto uwagę, że odejście od solidarności pociągnie za sobą korekty również w innych regulacjach podatkowych. W określonych przypadkach podatek od nieruchomości ma być ustalany w osobnej decyzji zamiast w ramach dotychczasowego łącznego zobowiązania pieniężnego.
Kiedy nowe zasady mogą zacząć obowiązywać
Na 14 września 2026 r. nowe zasady podatku od nieruchomości nie obowiązują. Opublikowane zostały założenia reformy, natomiast podatnicy nadal rozliczają współwłasność na podstawie obecnych regulacji przewidujących co do zasady solidarny charakter obowiązku.
To istotne również w kontekście wrześniowej raty podatku od nieruchomości. Osoby fizyczne regulują podatek w czterech terminach: do 15 marca, 15 maja, 15 września i 15 listopada. Sama zapowiedź nowelizacji nie zmienia obowiązków dotyczących należności ustalonych na podstawie aktualnych przepisów.
Dopiero uchwalenie zmian, ich ogłoszenie oraz wskazana w ustawie data wejścia w życie pozwolą zastosować nowy model rozliczenia.
Co zmiana oznacza dla właścicieli nieruchomości
Najważniejsza propozycja Ministerstwa Finansów sprowadza się do jednej zasady: współwłaściciel ma płacić podatek przypadający na jego część nieruchomości, zamiast odpowiadać wobec gminy za zobowiązanie dotyczące całego wspólnego majątku. Równolegle resort chce przenieść część formalności związanych z zakupem i sprzedażą mieszkań na notariuszy.
Jeśli rozwiązania zostaną uchwalone w zapowiadanym kształcie, zmienią zarówno odpowiedzialność podatników, jak i sposób pracy gmin. Do czasu wejścia nowych przepisów współwłaściciele pozostają jednak objęci dotychczasowymi zasadami, w tym solidarną odpowiedzialnością przewidzianą dla wspólnych nieruchomości.
